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AI로 서류·이미지 위조, 부동산 사기 쉬워졌다

전국적으로 부동산 소유권 탈취 관련 사기가 급증하는데 인공지능(AI) 기술이 한몫하고 있는 것으로 나타났다. 경제전문매체 비즈니스인사이더는 최근 전국 최대 매물 중 하나인 LA의 ‘더 매너’ 저택 소송 사례를 소개하며 AI 기술 발전으로 주택 소유권 탈취가 더욱 쉬워졌다고 보도했다. 드라마 베벌리 힐스 90210과 다이너스티의 제작자 애런 스펠링이 1990년 4.68에이커 부지에 지은 5만6500평방피트의 대저택은 14개의 방과 27개의 욕실.화장실을 포함해 영화관, 테니스장, 볼링장 등을 갖추고 있으며 1억3750만 달러에 2년 반 이상 매물로 나와 있다. 월스트리트저널에 따르면 이달 초 에릭 슈미트 구글 전 CEO가 저택에 관심을 표명했으나 사우디의 억만장자로 추정되는 소유주는 사기 사건으로 인해 그 누구에게도 판매할 수 없는 상황인 것으로 전해졌다. 소유주측 변호사는 사기꾼들이 올해 초 LA카운티에 가짜 서류를 제출해 소유권을 탈취하려 했다고 주장했다. 사기 혐의로 기소된 2명은 정당한 소유권자임을 주장하며 법정서 소유권 분쟁을 펼치고 있어 저택 판매가 지연되고 있다. 부동산 전문가들은 전국적으로 이와 유사한 소유권 분쟁 및 절도가 발생하고 있으며 AI 기술과 방대한 공개 정보로 서류 위조와 신분 도용이 쉬워지며 사기꾼들이 주택.토지 규모를 가리지 않고 더욱 대담해졌다고 지적했다. 실제로 애리조나주의 윌리엄 고든은 1999년 7만6500달러에 구매한 토지가 자신도 모르는 사이에 지난해 20만 달러에 매각됐음을 타이틀회사의 매매 축하 편지를 받고서야 알게 됐다. 고든은 결국 타이틀회사가 소유권 포기 증서에 서명한 후에야 토지를 돌려받을 수 있었으며 이를 위해 약 9000달러의 법률 비용을 지불한 것으로 전해졌다. 토지소유권협회와 경제연구소 NDP애널리스틱스의 조사에 따르면 타이틀 보험사의 28%가 지난해 최소 한건의 소유자 위장.도용 사기 시도를 경험했다고 답했으며 지난 4월 한 달간 사기 시도 경험 비율도 19%에 달했다. 연방수사국(FBI) 인터넷 범죄 신고 센터도 지난해 9521건의 부동산 관련 사기를 처리했으며 1억 4500만 달러 이상의 손실이 발생했다. 부동산 전문가들은 소규모 부동산 소유자가 사기 대상이 되기 쉽다면서 일부 지역에서는 간단한 검색으로 부동산 소유권 관련 서류나 청사진을 찾을 수 있어 AI를 활용한 위조가 더욱 용이해졌다고 지적했다. 최근 실종된 여성의 딥페이크 영상으로 토지 사기 시도를 경험한 플로리다주의 부동산 감정평가사 마티 키아르는 “타이틀업체의 신분 확인 요청에 화상 통화로 제공된 이미지와 영상이 모두 AI가 생성한 것이었다. AI 기술 발전으로 사기 피해가 더 증가할 것으로 우려된다”고 밝혔다. 보안 전문가들은 AI가 대량 정보 학습을 통해 공실 부동산이나 모기지가 없는 주택을 식별하고 정교한 위조 서류를 만들어 낼 수 있기 때문에 피해 예방을 위해서는 부동산 서류 제출 시 신원 확인 절차를 강화해야 한다고 강조했다. 박낙희 기자 [email protected]이미지 부동산 부동산 소유권 부동산 전문가들 서류 위조 인공지능 AI 소유권 사기 사기 신분도용 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA CA US NAKI KoreaDaily

2024-11-10

Z세대 내집 장만, '영끌' <영혼까지 끌어모아 구입한다> 할까 말까

전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 첫 주택 구입자의 중간 연령(the median age)은 35세로 나타났다. 이는 2022년 36세였던 것과 비교하면 내집 장만 연령이 조금 낮아진 것이다. 즉 요즘 35세 이전 내집 장만하는 이들은 '영 바이어'가 되는 셈이다. 부동산 전문가들은 현재 고공행진 중인 집값을 고려했을 때 Z세대 주택 구입자는 '유니콘'이라 할 만큼 희귀해졌다고 한다. 그렇다면 Z세대의 첫 집 장만은 너무 이른 것일까? 또 Z세대들이 주택 구입 시 고려할 것은 무엇일까? 이에 대한 해답을 부동산 전문가들을 통해 알아봤다. ▶현황 요즘 같은 집값과 재고 부족, 모기지 이자율을 생각했을 때 Z세대에게 내집 장만은 요원해 보인다. 그러나 30년 전인 1991년 주택 구입자 중간 연령(median age)은 28세로 20대 때 집 구입은 그리 희귀한 일은 아니었다. 이후 2011년 30세, 2021년 33세로 연령층이 높아지면서 30년 새 첫 집 장만 연령이 열살이나 껑충 뛰어올랐다. 현재 전국 대부분의 주에선 18세 이상이면 합법적으로 주택 구입이 가능하다. 예외 지역은 앨라배마와 네브래스카로 19세 이상이어야 한다. 그러나 주택 구입 가능한 합법적 연령이 된다고 해도 대출 승인 여부가 가장 큰 관건. 일반적으로 대출기관은 소득, 신용점수, 자신 및 부채를 기준으로 대출을 승인하므로 이 요건들을 충족시키면 나이와 상관없이 대출이 가능하다. 대출 규정에 따르면 신청자의 연령을 이유로 차별할 수 없기 때문이다. ▶장점 이른 나이에 내집 장만 시 가장 큰 장점은 부동산 투자를 일찍 시작할 수 있다는 것. 구입한 집에서 오래 머무를수록 집 가치는 올라가므로 시간이 지난 후 상당한 차익을 얻을 수 있으며 임대 부동산으로 전환할 경우 임대 수익을 올릴 수도 있다. 또 낮은 이자율로 주택 담보 대출이 가능하며 아파트를 렌트해 거주할 때 발생할 수 있는 임대료 인상을 걱정하지 않아도 된다. 이외에도 주택 구입을 통해 좋은 신용기록을 쌓을 수 있고 주택 소유에 따른 세금 혜택도 받을 수 있다. ▶재정적 고려사항 부동산 전문가들은 "첫 주택 구입은 일생의 가장 큰 금융 거래"라며 "전 연령대를 막론하고 결국 가장 중요하게 고려해야 할 점은 현금 구입이 아닌 이상 모기지 대출을 상환할 수 있을 만큼 재정상태가 안정적이냐 하는 것"이라고 말했다. 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면 지난해 3분기 구매자들은 집값의 평균 14.7%, 약 3만400달러 정도를 다운페이먼트한 것으로 나타났다. LA 소재 한 부동산 에이전트는 "지난 5년간 주택 구입을 도와준 20대 고객들 중 90% 이상이 부모의 재정적 도움으로 집을 구입했다"며 "그러나 구입 후 모기지 상환과 생활비 등 재정적으로 어려움을 겪는 경우도 심심치 않게 발생하므로 계획 없이 집을 구입했다가는 낭패를 볼 수 있으므로 신중해야 한다"고 조언했다. 그러나 다운페이먼트만 확보된다고 주택을 구입할 수는 있는 것은 아니다. 클로징 비용 및 이사 비용도 확보해야 한다. 클로징 비용은 대출금의 3~6% 정도인데 이는 모기지 대출에 포함돼 대출금이 올라갈 수 있다는 점도 고려해야 한다. 이사 비용은 전국 평균 1250달러로 집계됐다. 부동산 중개인들은 "단순히 주택 구입과 이사에 필요한 비용뿐 아니라 1년 치 모기지 상환금과 재산세, HOA 관리금 등 안정적 예산이 확보돼야 안전하다"며 "일부 지역 콘도에선 20% 다운페이먼트 및 18~24개월에 해당하는 모기지 상환액 예금 증명을 요구하기도 한다"고 설명했다. 신용점수도 중요하다. 대출기관은 은행 잔고가 충분해도 신용기록과 점수를 중요시 여기는데 대출 승인을 위한 최소 신용점수는 620점이다. 부동산 전문가들에 따르면 주택 매매를 위해 충분한 예금을 갖고 있지만 신용 점수 또는 신용 기록이 좋지 않아 대출 상환 신청이 반려된 경우가 적잖다고 한다. 대출 전문가들은 "모기지 승인을 위한 안정적인 신용점수는 720점 이상"이라며 "또 신용카드, 자동차 할부, 개인 대출 등 신용 거래 계정이 3곳, 거래 기간은 최소 12개월은 돼야 한다"고 말한다. 또 전문가들은 "일부 대출기관은 신용보고서에 거래 라인 3~4곳을 제출하라고 요구하기도 한다"며 "이런 요구사항을 충족하지 못할 경우 대출을 승인하지 않는 대출 기관도 있다"고 말했다. ▶거주기간 이제 막 대학을 졸업하고 안정적인 직장을 구한 20대들의 경우 렌트비를 지불하는 것보다 주택 구입으로 부동산 투자를 하는 것이 현명하다고 판단할 수 있다. 그러나 주택 구입 시 단순히 재정적 상황만 고려해서는 안 된다. 주택 구매 후 그곳에서 얼마나 거주할 것인가도 간과해서는 안 된다. 판매 후 세금과 이사비용 등을 고려했을 때 2~3년만 거주하고 집을 팔고 이사 가는 것은 결코 남는 장사가 아니기 때문이다. 또 젊은 세대일수록 이직과 학업 등을 이유로 이사 가능성이 크기 때문에 이 부분에 대해 신중히 고민 후 구입을 결정해야 한다. 이주현 객원기자내집 영혼 주택 구입자 현금 구입 부동산 전문가들

2024-04-10

[부동산 가이드] 2023년 부동산 시장

2023년 계묘년의 새해가 밝았다. 2022년에는 연준의 금리 인상으로 팬데믹 이후 저금리 양적완화에서 고금리 양적 긴축으로 부동산 시장이 역전되는 모습을 생생히 겪은 한 해이기도 하였다. 오늘은 지난 2~3년 이후 다시 시작되는 부동산 시장에 대해 알아보고자 한다. 현명하게 2023년 부동산시장을 보아야 한다. 지난 2년 반 동안의 주택시장은 역사상 최저인 약 3% 대의 모기지 금리, 강력한 수요와 가격 경쟁으로 기록적인 주택 매매 속도 보여 주었고 이에 따라 미국 주택 가격은 부르는게 값이라는 말이 나올 정도로 상승하였다. 하지만 지난해 6월 중순 이후로 연준의 거듭되는 대폭의 금리 인상으로 8월 이후부터 부동산 시장은 역전이 되기 시작했다. 이런 급격한 부동산시장의 변화에 소비자들과 부동산 전문가들은 혼란을 겪었다. 여러 비관적인 뉴스로 눈치를 보는 소비자들이 많아졌다. 지난 2년 반 동안 최저 금리로 인해 평균 부동산 가격은 40%가 올랐다. 그러나 인플레이션을 잡기 위해 연준의 금리 인상은 40년 만에 처음으로 가장 단기간 안에 평균모기지 금리가 7%대를 넘는 기록도 보여주었다. 이처럼 부동산시장은 온탕과 냉탕을 오가는 해였다. 2023년 1월 현재의 금리는 6%대 초반으로 보이고 있으나 당분간 계속 상승할 거라는 의견이 지배적이지만 경제침체가 계속된다면 금리는 더 이상 오르지 않는 6%대를 유지할 거라는 전망이다. 6%대의 금리는 팬데믹 때보다는 높지만, 역사적 기준으로 보면 낮은 수준이다. 그리고 이에 현재 집값도 10~15% 정도 하락한 상태이다. 이러한 영향으로 2023년 미국의 주택판매량은 2021년보다 약 6% 정도 감소할 것이라고 전문가들은 예측한다. 6% 대의 금리는 부동산 시장에서 유효수요를 강하게 축소시켰고, 이에 따른 낮은 공급은 주택 판매의 건수에 아주 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 현재 주택시장의 재고는 2~3개월치 정도이다. 그러나 일반적으로 균형 잡힌 부동산 시장에서 필요한 재고는 5~6개월치의 재고가 있어야 한다. 이런 이유로 대부분의 부동산 시장은 다시 판매자가 유리하게 될지도 모른다는 생각을 해 볼 수 있다. 즉 꾸준한 수요와 재고의 부족으로 비교적 중간 가격의 주택들이 보합세를 보이거나 저가 주택의 기본 가격이 일제히 상승 되어질 것으로 보인다. 그렇다면 2023년 주택구매자와 판매자와 부동산 전문가들은 이러한 시장을 어떻게 받아들여야 할까? 첫째, 팬데믹 동안의 주택시장은 아주 비정상적이었고 앞으로 다가올 시장이 정상적임을 인지해야 한다. 둘째, 연준의 금리 인상은 주택시장을 위축시킬 것이고 주택구매자의 높아진 레버리지는 구매자를 어렵게 만들 것이다. 셋째, 구매자와 판매자가 가질 수 있는 기회는 지역시장에 따라 크게 다를 것이다. 주택을 구입하고 판매를 할 때 내가 속한 지역의 주택시장을 바르게 이해하는 것이 어느 때 보다 중요할 것이다. ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트부동산 가이드 부동산 시장 부동산 시장 현재 주택시장 부동산 전문가들

2023-01-11

모기지 "9% 육박" vs "연말 5.4% 하락"

올 한해 부동산 시장은 격변하고 있다. 모기지 이자율이 급등하면서 팬데믹동안 고공행진 했던 주택 가격이 주춤하고 있으며 셀러와 바이어들은 급변하는 부동산 시장에서 눈치 게임이 한창이다. 그렇다면 내년 주택 시장은 어떻게 변화할까. 이 질문에 정확한 예측을 내놓기란 쉽지 않다. 특히 부동산 전문가들 사이에서 집값 전망이 엇갈리고 있는데 2008년과 같은 폭락 사태는 없을 것이란 관측과 경기 침체 진입시 최대 20%가 빠질 것이라는 의견이 팽팽히 맞서고 있다. 부동산 전문가 및 경제 전문가들이 예측하는 내년 부동산 시장 전망을 알아봤다. ▶모기지 금리 내년 모기지 금리 전망은 혼조세다. 리빙룸리얼티(Living Room Realty)는 "인플레이션으로 인해 모기지 이자율도 상승할 것"이라며 "전문가들 사이에선 내년 모기지 이자율이 9%에 이를 것으로 보고 있다"고 전했다. 그러나 모기지은행협회(MBA)는 모기지 금리가 내년말에는 5.4% 수준으로 떨어질 것으로 전망했다. 주택융자 업체 칼포인트의 박치훈 시니어 론오피서는 "업계에서는 내년 2분기까지 현 금리 수준을 유지하거나 소폭 상승에 그쳤다 하반기엔 하락할 것으로 보고 있다"고 전했다. 그리고 높은 모기지 이자율로 인해 팬데믹 동안 천정부지로 치솟았던 집값은 안정세를 찾을 것으로 보인다. 리빙룸리얼티는 "팬데믹 동안 구매 수요가 증가하면서 호가보다 25% 이상 비싸게 팔리던 기현상은 내년에는 사라질 것"이라며 "금리가 상승하면서 공급과 수요 모두 감소해 어느 한쪽이 열쇠를 쥐고 있는 것이 아닌 균형잡힌 시장으로 되돌아 오게 될 것으로 보인다"고 말했다. ▶바이어 현황 이처럼 모기지 금리 및 주택 가격이 높은 상황에서 바이어들은 집 구매를 꺼려하고 있지만 지난 수 십년간 미국 부동산 역사가 말해주고 있듯 매년 30대 초반 신규 주택 구매자는 꾸준히 유입되고 있다. 그럼에도 불구하고 올 하반기부터 주택 구매자 수요는 감소하고 있는 추세. 부동산 전문가들은 "잠재 바이어들은 지금 집을 샀다가 앞으로 집값이 하락하지 않을까 하는 걱정에 선뜻 집 구매를 못하고 있다"며 "그러다보니 현재 잠재 바이어들은 집을 당장 구매하기 보다는 시장 상황을 관망하며 추이를 지켜보고 있는 것으로 보인다"고 설명했다. 그러나 이렇게 시장 상황을 지켜만 보고 있다해서 잠재 구매자들이 좋은 타이밍에 집을 구매할 수 있는 것은 아니다. 시간이 흘러도 집값이 하락하지 않을 경우, 집 구입이 필요한 이들이 동시에 시장에 진입하면 결국 재고는 그리 많지 않은 상황에서 집값 상승 및 입찰 전쟁과 맞닥뜨릴 수 있기 때문이다. ▶집 사야 하나 일부 부동산 전문가들은 만약 빠른 시간 안에 주택 구매를 결정해야 한다면 지금 시장에선 바이어들이 조금 더 대담해져야 할 필요가 있다고 조언한다. 리빙룸리얼티 메리사 도먼 중개인은 "현 부동산 시장에서 바이어에게 유리한 부분은 셀러와 협상 여지가 많고 경쟁자가 적다는 것"이라며 "따라서 가까운 시일내 집을 구입할 것이라면 지금이 적기일 수 있다"고 말한다. 즉 현 부동산 시장의 장점인 재고가 충분해 원하는 집을 경쟁 없이 이전보다 싼 가격에 구입할 수 있다는 것이 잠재 바이어들에겐 가장 매력적인 요소라는 것. 또 집 판매가 활발하지 않은 요즘, 셀러들은 하루라도 더 빨리 집을 팔기 위해 협상 테이블에서 바이어에게 많은 양보를 하고 있어 바이어들에겐 이 역시도 유리한 조건. 도먼 중개인은 "내년 경기 침체와 함께 금리는 낮아질 것으로 보이므로 일단 경쟁이 없는 현 시장에서 집을 구입한 후 향후 이자율이 떨어지면 재융자를 통해 이를 보완하는 것도 고려해볼 만하다"고 조언했다. ▶집값 골드만삭스는 최근 몇 년간 상승했던 집값이 급락하기보다는 향후 1년간 상승률 정체가 올 것이라고 전망했다. 얀 하지우스 골드만삭스 수석 이코노미스트는 "2023년엔 집값 상승이 정체돼 상승률 0%대를 기록할 것"이라며 "집값 하락을 피할 순 없겠지만 전국 어느 지역이든 대폭락은 발생하지 않을 것"이라고 진단했다. 여전히 주택 수요는 많고 공급은 제한적이기 때문이다. 또 팬데믹 동안 주택 건설이 제한되면서 매물 부족 현상도 집값 하락에 제동을 걸고 있다는 분석이다. 이코노미스트들은 "과거에는 경기 침체와 부동산 시장 침체가 동반돼 수요가 늘면서 재고가 넘쳐났다"며 "그러나 현재는 노동 시장이 견고해 현금 확보를 위해 급하게 매물을 내놓는 셀러들이 없기 때문에 수요가 공급을 앞지를 가능성은 거의 없다"고 설명했다. ▶내년 봄 전망 부동산 전문가들은 현 시장을 관망하던 바이어들이 빠르면 내년 1월부터 부동산 시장에 진입할 것으로 관측하고 있다. 그러면서 봄부터 주택 구매를 원하는 바이어들이 늘면서 초여름까지 꾸준히 수요가 증가할 것으로 내다보고 있다. 박치훈 시니어 론오피서는 "일부 지역에선 주택 가격이 정체되거나 떨어질 수 있지만 이런 변화는 올 하반기에 겪었던 침체와는 다른 양상을 보이면서 내년 하반기엔 부동산 시장이 다시 안정세를 되찾을 것으로 보인다"며 "내년 하반기 금리가 하락하면서 다시 부동산 시장이 균형을 되찾을 것으로 보인다"고 전망했다. 이주현 객원기자모기지 육박 모기지 금리 부동산 시장 부동산 전문가들

2022-11-09

부동산 양극화 시대, 똘똘한 한채에 주목…동대구역 센텀 화성파크드림 1,458세대 대단지

부동산 시장의 혼조세가 장기화 되고 있는 가운데 제대로 된 집 한 채를 찾아나서는 수요자들이 분양률이 높은 단지에 주목하고 있다. 이들 단지는 입지조건이 탁월하고 대단지 등 상품성이 높은 단지라는 공통점을 가지고 있다. 부동산 전문가들은 “대규모 미분양 사태에서는 미분양이 제일 적게 남고 빨리 소진될 것 같은 단지를 사야 향후 리스크가 적다며 계약률이 높은 단지를 주목해야된다”고 말했다. 이런 가운데 계약률이 80%이상인 동구 신암뉴타운에 위치한 동대구역 센텀 화성파크드림이 똘똘한 한 채로 큰 관심을 받고 있다. 동대구역 센텀 화성파크드림은 대구광역시 동구 일원에 지하 3층, 지상 최고 15층, 총 1,458세대로 진행되는 대단지이며, 평면은 전용면적 39㎡, 59㎡, 75㎡ 84㎡A, 84㎡B, 111㎡로 구성된다. 주차공간 지하화로 지상에 힐링을 담은 조경특화를 비롯해 채광과 통풍을 고려한 단지배치가 돋보인다. 공간활용성을 극대화한 실용적인 혁신평면과 휘트니스, 필라테스, 골프, 맘&키즈카페 등 대단지만의 특화 커뮤니티 시설도 마련해 완성도 높은 상품성으로 높은 주거만족도가 기대된다. ‘동대구역 센텀 화성파크드림’은 도심 속 신흥주거지 형성으로 주목받고 있고 신암재정비촉진지구에서도 교통환경과 쾌적한 공원을 품은 입지로 조정대상지역 해제전 어려운 분양환경 시장속에서도 많은 수요자들이 선택을 하였다. 단지 바로 옆 신암공원을 비롯해 신암1가로공원(기부채납부지)을 걸어서 쾌적하게 누릴 수 있으며 도시철도 1호선 동대구역과 동구청역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지를 자랑한다. 뿐만 아니라 KTX/SRT 동대구역, 동대구역 복합환승센터, 동대구로와 아양로도 인접해 있으며 신세계백화점, 파티마병원, 동구청, 평화시장, 신성초, 경북대학교와 동부도서관 등 풍부한 생활인프라도 더할 나위 없다. 미래가치 또한 높은 평가를 받고 있다. 예비타당성 심사를 통과한 엑스코선을 비롯해 파티마병원~신암북로 약 0.8km 구간 지하도로 개설사업이 국토교통부 제4차 대도시권 교통 혼잡도로 개선계획(2021년~2025년)에 선정되어 향후 교통환경도 더욱 편리해질 전망이다. 수요자 니즈에 맞춘 혁신적인 평면과 상품으로 호평을 받은 ‘동대구역 센텀 화성파크드림’은 현관중문을 비롯해 엔지니어드스톤 싱크대 상판과 벽체, 하이브리드 쿡탑, 거실 아트월 등 소비자 선호도가 높은 품목 9가지를 기본으로 제공한다. 동대구역 센텀 화성파크드림 분양관계자는 “최근 똘똘한 한 채를 찾는 소비자의 문의가 많아졌다며, 탁월한 입지조건과 상품성에 더해 중문, 하이브리드 쿡탑 등 9가지 기본제공품목을 제공하고 고금리 시대임에도 불구하고 중도금 대출이자를 2%대의 효과를 기대할 수 있어 더욱 메리트가 있는 사업지”라고 전했다. 견본주택은 대구 북구에 운영 중이다. 강동현 기자 [email protected]동대구역 화성파크 동대구역 동대구역 부동산 전문가들 부동산 시장

2022-10-26

Z세대, 부모보다 내 집 장만 힘들다

주택 구매는 세대불문 쉬운 일은 아니지만 현재 청년 세대들에게는 더더욱 어려운 일이 됐다. 최근 센서스 조사결과에 따르면 밀레니얼 세대의 주택 소유율은 48.6%로 이전 세대인 X세대(1965~1980)보다는 20%포인트, 베이비부머(1946~1964년생)보다는 거의 30%포인트 낮은 것으로 나타났다. 40세에 접어든 밀레니얼 세대(1981~1996년생)의 주택 소유율은 60%로 이전 세대들이 40세 당시 주택 보유율보다 낮다. 아파트 렌트 정보 플랫폼 아파트먼트 리스트(apartmentlist.com)에 따르면 세대별로 40세 당시 주택 소유율은 사일런트 세대(1928~1945년생)가 73%, 베이비부머가 68%, X세대가 64%였다. 통계는 시간이 흐를수록 전세대보다 이후 세대의 주택 소유율이 줄어들고 있음을 보여주고 있다. 이제 막 사회생활을 시작하게 된 Z세대(1997년~2012년생)는 상황이 더 좋지 않다. 부동산 전문가들은 "Z세대는 이미 천정부지로 치솟는 아파트 렌트비를 경험하고 있어 이전 세대보다 더 이른 나이에 주택 구매를 고려하고 있는 세대"라며 "그러나 동시에 이전 세대보다 훨씬 비싼 모기지 금리와 천정부지 집값으로 시장 진입 자체가 힘든 세대이기도 하다"고 진단한다. 현재 Z세대들이 처한 부동산 시장 현황 및 집 구입을 위해 준비해야 할 것들을 알아봤다. ▶집값 현황 모두가 알고 있듯 현 부동산 시장은 바이어들에게 결코 우호적이지 않다. 그러나 세대간 비교를 해보자면 대공황 직전보다는 나쁘지 않다는 것이 부동산 전문가들의 전언. 필라델피아 소재 하우저 부동산 그렉 필립스 최고기술책임자는 "올초와 비교하면 현 부동산 시장 상황이 악화됐다고 생각될 수 있지만 모기지 금리가 지금보다 높았던 2006년과 비교하면 꼭 그렇지만도 않다"고 말했다. 또 그는 "2006년 당시 가장 나이 많은 밀레니얼은 현재 가장 나이 많은 Z세대와 동갑인 25세였다"며 "버지니아주 페어팩스 소재 동일한 집값을 물가상승률을 고려해 2022년 4월과 2006년 4월을 비교해 보면 2006년이 18.7% 더 비쌌다"고 분석했다. ▶Z세대 현황 밀레니얼은 세대는 서브프라임 모기지 사태 등 급격한 경제 상황 및 부동산 시장 변동을 경험했던 세대다. 그러나 이들 세대는 이후 안정적인 사회 활동 및 경제활동이 가능했다. 모기지 금융 플랫폼 베터닷컴(better.com) 스테판 리델 영업담당 매니저는 "밀레니얼 세대는 Z세대와 비교해 현재까지 더 많은 급여를 받고, 학자금 대출을 갚고, 집을 마련할 시간이 있었다"며 "그러나 Z세대는 팬데믹 여파로 교육 및 직업의 기회가 지연되면서 취업 기회가 늦어지고 있어 주택 마련 저축도 힘들어 지고 있는 것이 가장 큰 걸림돌"이라고 진단했다. ▶공급 감소 주택렌트 전문 플랫폼 렌트투오운랩스(renttoownlabs.com) 마틴 오렌피스 대표는 "Z세대는 그 어느 세대보다 비싼 대학 학비 및 학비 대출금 상환으로 어려움을 겪고 있는 세대"라며 "게다가 아파트 렌트비가 사상 최고치를 기록하고 있어 주택 마련을 위한 저축도 힘들다"고 분석했다. 또 그는 "최근 고물가에 임금 정체 현상까지 지속되면서 Z세대 주머니 상황은 이전 세대의 20대때보다 훨씬 힘든 상황"이라고 덧붙였다. 그러나 무엇보다 Z세대가 이전 세대보다 주택 구매가 힘든 점에 대해 오렌피스 대표는 "Z세대의 주택 구매를 더 힘들게 하는 것은 부동산 투자자들이 비교적 저렴한 주택을 임대용으로 사들이고 있어 이들을 위한 공급 감소도 한몫하고 있다"고 진단했다. ▶주택 구매 의지 부동산 전문가들은 "결국 세대불문 집을 사려면 다운 페이와 클로징 비용을 감당할 수 있는지, 모기지 대출 자격이 있는지, 주택 유지비 능력이 있는지 등이 가장 중요한 요소 "라며 "그러나 요즘 같은 상황에서 Z세대들의 주택 구매 여부는 이들이 주택 소유를 얼마나 중요하게 여기느냐에 달려있다"고 말했다. 팬데믹을 겪은 Z세대는 주택 소유에 목메기 보다는 일과 휴식의 균형을 중요시여기고 저축을 모두 주택 구매에 투자하길 원치 않기 때문이다. 실리콘밸리에서 게임 개발 엔지니어로 근무하고 있는 김모(25)씨는 "어렸을 때이긴 하나 2008년 서브프라임 모기지 사태로 집안 형편이 어려워지는 것을 경험한 뒤 부동산 시장을 포함한 어떤 경제 상황도 확실한 것은 없다는 것을 깨닫게 됐다"며 "더욱이 상상을 초월하는 비싼 집값과 금리로 대도시에서 주택 구매가 요원해지면서 현재로서는 집 구매를 포기했다"고 말했다. ▶집 사려면 그럼에도 불구하고 만약 가까운 미래에 주택을 구매하려는 Z세대들은 지금부터 차근차근 준비해야 한다. 퀘드월스닷컴(quadwalls.com) 척 밴더 스텔트 대표는 "주택 구매를 위해서는 지금부터 신용 점수를 높이고 소득 대비 부채율을 낮춰야 한다"며 "무엇보다 다운페이먼트를 위한 저축이 가장 중요하다"고 말했다. 또 그는 "20대 중반의 잠재 바이어들은 평생 살집을 목표로 쇼핑에 나서는 경우를 종종 본다"며 "그러나 그렇게 해서는 집 구매는 현실적으로 불가능하므로 일단 첫집에 대해서는 눈높이를 낮춰 작은 집을 구매한 후 집을 늘려가는 것이 좋다"고 조언했다. 이주현 객원기자부모 장만 주택 구매 주택 소유율 부동산 전문가들

2022-10-19

부동산 시장 혼란, 바이어·셀러 눈치 게임

팬데믹 동안 활황세를 이어오던 남가주 주택 시장이 둔화되면서 바이어와 셀러 모두 혼란에 빠졌다. 7월 남가주 주택 중간값은 74만 달러로 전월 대비 1.3% 하락했으며 30년 만기 고정 금리 모기지 평균 이자율은 지난 주 5.19%에서 5.55%로 상승했다. 이는 전년대비 두 배 이상 급등한 것. 이처럼 모기지 금리 상승으로 주택 판매는 감소하고 재고는 증가하면서 결국 주택 가치가 갈수록 하락할 것이라는 전망이 나오고 있어 셀러와 바이어 모두 눈치 게임에 돌입했다고 전했다. 부동산 전문가들이 셀러와 바이어에게 주는 팁을 정리했다. ▶바이어=최근 부동산 경기 침체 원인은 올해 초 3%대 초반이던 모기지 금리가 5%대 중반까지 치솟았기 때문이다. 이로 인해 페이먼트 액수가 늘어났고 불과 몇 달 전만 해도 대출 승인이 가능했던 주택이 현 시점에선 승인 거부될 가능성이 커져 더 이상 주택 구매가 불가능해진 이들도 속출하고 있다. 그러나 잠재 바이어들에게 희망이 아주 사라진 것은 아니다. 부동산 중개업체 레드핀(Redfin) 보고서에 따르면 LA카운티와 오렌지카운티의 매물 등록 수 역시 전년 수준에는 못 미치지만 최근 몇 달간 꾸준한 증가세를 보였다. 이는 바이어 입장에선 몇 개월 전과 비교해 선택의 폭이 커졌음을 의미한다. 또 최근 오퍼 경쟁도 갈수록 줄고 있어 셀러 호가를 모두 지불하지 않아도 된다는 장점도 있다. 레드핀 보고서에는 LA 지역에 매물 중 지난 6월 29.6%가 가격 인하를 단행한 것으로 나타났는데 이는 지난해 같은 기간 12.6%였던 것과 비교하면 두 배 이상 높은 수치다. 한 부동산 관계자는 “거래가 뜸해져 셀러가 불안해 하는 올 겨울이 주택 매입의 호기가 될 일 수 있지만 실수요가 아니라면 큰 모기지 이자 변동성을 고려할 때 당분간 관망하는 게 유리하다”고 조언했다. 거주 필요성에 사야한다면 장기간 리스팅 된 매물을 시장 가격보다 낮은 가격에 흥정해 주는 경험 많고 실력 있는 에이전트의 도움을 받는 것도 한 방법이라고 덧붙였다. ▶셀러=셀러들은 이제 더는 시장에 내놓은 자신의 집이 지난해처럼 수십 개의 오퍼가 쏟아져 들어오고 호가보다 수천 달러 더 높은 가격에 팔릴 것이라는 기대는 버려야 한다. 높은 모기지 금리로 주택 가격에 민감해진 바이어들이 최근 리스팅가보다 낮은 가격으로 오퍼하는 경우도 속출하고 있기 때문이다. 따라서 최근 형성되고 있는 바이어 마켓에서 셀러들에겐 에이전트 선택이 무엇보다 중요해 졌다. 매물이 장기전으로 돌입 시 일거리가 늘어나는 것을 꺼려해 무조건 낮은 호가를 제안하는 에이전트는 조심해야 한다. 대신 시장 눈높이에 맞는 가격을 제안하고 비디오 투어나 가상현실(버추어) 투어 등과 같이 집을 팔기 위해 다양한 아이디어를 제시하는 에이전트를 고용하는 것이 필요하다. ▶향후 전망=부동산 전문가들은 집값이 폭락하지는 않겠지만 이전보다 집값 상승 속도는 둔화될 것이라고 내다봤다. 이는 최근 공급 증가와 수요 감소에도 불구하고 여전히 물량 부족과 잠재적 바이어 수요는 많기 때문이라는 것이 전문가들의 의견. 부동산 전문가들은 “서브 프라임 모기지 사태 당시 집값 폭락은 주택 차압에 의해 주도 됐다”며 “그러나 최근 대출 심사 기준은 더 엄격해졌고 셀러들은 몇 달 전 집을 판 이웃들보다 더 저렴한 가격에 집을 내놓고 싶어하지 않기 때문에 집값 폭락 사태가 재연되지는 않을 것”이라고 전망했다. 이주현 기자바이어 부동산 부동산 전문가들 잠재 바이어들 바이어 입장

2022-08-28

부동산 가격하락 불가피, 낙폭에는 이견

코로나19 기간 LA와 뉴욕 대도시는 물론 전국 주요 도시 주택가격이 급등하면 부동산 시장이 활활 타오른다는 표현이 나올 정도로 활황세를 보였다. 그랬던 부동산 시장이 올해 들어 기준금리가 2%대로 껑충 뛰고 30년 고정 모기지 이자율이 5%대까지 치솟으면서 냉기가 흐른다. 부동산 내 집이라는 점에다 투자 개념도 포함돼 부동산 시장 변화에 민감할 수밖에 없다. 또 코로나19 팬데믹으로 휘청했던 상업용 부동산(CRE) 시장에 대한 전망도 밝지만은 않다. 이에 본지는 남가주한인부동산협회의 각 분야의 전문가들과 ‘부동산 시장 긴급진단 좌담회’를 진행했다. 주택을 포함한 주거용 부동산과 CRE 등 2회로 나누어서 향후 부동산 시장에 대해 알아본다. 좌담회에는 남가주한인부동산협회조나단 박 회장, 제이 장 이사장, 마크 홍 전 회장, 크리스틴 신 총무, 스탠 곽 보이트(Voit)부동산 부회장이 참석했다. 그들 모두 “주택가격 조정은 불가피하다”고 입을 모았다. 주택가격 조정은 매매가 하락을 의미한다. 단 ‘고점 대비 하락 폭’에 대해서는 의견이 갈렸다. 부동산 전문가들이 전하는 시장 변화를 알아봤다. -남가주 부동산 시장 현황은. 제이 장(이하 장): “LA한인타운을 포함한 지역은 7월 1일~8월 15일 기준 주택 거래량이 전년 같은 기간에 비해 30~40% 줄었다. 팬데믹 기간 인기가 덜했던 LA다운타운의 경우 거래량이 10% 정도 줄었다. 부동산 가격은 지난 1년 사이 당연히 올랐지만, 지금은 오름세가 주춤한 분위기다. 바이어가 ‘모기지 이자율 상승에 따른 페이먼트 부담, 경제적 여력 감소, 집값 하락, 매물 증가’로 관망하는 분위기다. 이런 분위기는 올해 말이나 내년 초까지 계속될 것으로 보인다.” 조나단 박(이하 박): “오렌지 카운티는 주택 중간가격이 올해 초 95만 달러에서 최근 106만 달러까지 올랐다. 5월부터 시장 혼란이 시작됐고 7월부터 집값이 내려갈 것이라는 예상에 힘이 실렸다. 늦게라도 집을 사려던 바이어가 대거 빠져나갔다. 모기지 이자가 올랐지만, 고물가에 렌트비까지 오르고 있다. 부동산 거품이 빠지면 바이어가 다시 돌아올 것으로 예상한다. 모기지 이자율이 현 상태를 유지할지, 더 내려갈지가 시장 흐름을 좌우할 것으로 본다.” -지금 집을 사야 하는가. 마크 홍(이하 홍): “‘주식 시장이 공포일 때 사라’는 말이 있다. 다른 사람만 따라 하다 낭패를 보기 십상이다. 지금 시장은 매물 경쟁이 덜해 바이어에게 유리하다. 6개월 전만 해도 치열한 오퍼 경쟁으로 바이어에게 불리했다. 경쟁이 줄어든 만큼 원하는 위치에 좋은 집과 건물을 살 기회라 할 수 있다. 5% 모기지 이자율도 예년과 비교해 높은 것이 아니다. 이자율이 또 올라도 크게 오르지 않을 것이다.” 장: “인플레이션이 가장 큰 관건이다. 연방 정부도 인플레이션이 잠깐 머물다 갈 것이라고 했다. 물가를 잡되 부동산 시장은 건들지 않을 것으로 본다. 뉴스와 유명인의 말만 믿고 결정해서도 안 된다. 참고만 하는 게 좋다.” 박: “모기지 이자 3%에 익숙했던 분들이 5%대에 거부감을 보인다. 3%대에 80만~90만 달러 집을 살 수 있었다면 지금은 60만~70만 달러 구매가 가능하다. 시장이 변했다면 눈높이를 조정해 접근해도 된다.” -모기지 이자율 변동성이 큰데. 크리스틴 신(이하 신): “30년 만기 고정 이자율 5%대는 사실 나쁘지 않다. 최근 2~3년 동안만 모기지 이자율이 2~3%까지 떨어졌을 뿐이다. 그전에도 5~6%대였다. 특히 내가 살 집을 이자율 때문에 안 산다면 후회할 수 있다. 이자율은 오르고 내린다. 내릴 때는 ‘재융자’가 가능하다. 페이먼트 여력이 된다면 원하는 집을 찾았을 때 사는 것이 맞다. 이자율은 5% 선에서 유지될 것으로 보인다.” 장: “2~3%대 이자율은 역사적인 저리였다. 지금은 부동산 시장 하향 기대 심리도 강한 것 같다.” -예상하는 집값 하락 폭은. 장: “조정(correction)이라고 말하고 싶다. (팬데믹 기간) 패닉 바잉이 벌어졌다. 집값 조정은 지역 상관없이 다 일어날 것으로 본다. 다만 가격 하락 폭은 지역에 따라 차이를 보일 것이다. 팬데믹 기간 집값이 급격히 오른 지역은 상당 부분 조정될 것으로 본다.” 박: “올해 초까지 급하게 오른 거품은 빠질 것이다. 다만 바이어가 기대처럼 크게 떨어질 것으로 예상하지는 않는다.” 정리=김형재 기자긴급진단 부동산 부동산 시장 부동산 전문가들 모기지 이자율

2022-08-23

[부동산 가이드] 경기 침체와 부동산

꼭 3년 전이다. 당시 국제 정세의 불안으로 경기 침체 즉 R(Recession)의 공포가 한동안 매스컴에 회자됐다. 당시 영국의 EU 탈퇴와 미국과 중국간의 경제 전쟁으로 한치 앞을 보지 못해 불안감과 불확실성으로 전세계적인 경기 침체가 올 것이라는 내용이었다. 그런데 세계 경제에 드리운 먹구름은 오히려 예상치 못한 코로나19팬데믹발 경기 침체였다. 2021년부터 세계 경제는 팬데믹 경기 침체 충격에서 서서히 벗어나기 시작했다. 그리고 부동산 경기 불황은 오지 않고 부동산 및 자산 가치 인플레이션으로 예상치 못한 부동산 경기 호황이 있었다. 요즘 다시 전문가들 사이에서 경기 침체와 부동산 경기 조정에 대한 갑론을박이 시작됐다. 경기 침체는 일반적으로 경기 순환 국면에서 수요 감소로 경기가 후퇴될 때를 말한다. 최근 미국 GDP 추이로 볼 때 경기 침체가 이미 시작되었다는 전문가들도 있다. 경기 침체를 점치는 전문가들은 올 1분기 GDP가 일 년 전보다 1.4% 내려갔고 2022년 말에는 전년 대비 1.3% 내려갈 것이라고 내다봤다. 도이치 뱅크 전망에 따르면 2023년에는 15%, 2024년에는 약 35%의 경기 침체가 일어날 가능성이 있다고 보았다. 이런 경기 침체 예상에 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 갑작스러운 인플레이션으로 수요가 하락했기 때문이다. 팬데믹으로 인한 공급 부족과 전쟁으로 인한 원유 급등이 5% 넘는 인플레이션으로 경기에 주름살이 지고 있다. 둘째로 경기 하락에 대한 염려로 소비자들이 지갑을 닫는 경우가 늘어났다. 아직도 고용 시장은 좋지만, 경기 불안이 소비자들의 마음을 열지 못하고 있다. 셋째, 이자율 상승이 돈줄을 죄고 있다. 팬데믹기간 동안 늘어난 통화량을 조절하기 위해 올린 금리가 소비 심리를 위축시키고 부동산 경기에 부정적인 영향을 끼치고 있다. 당분간 금리 인상이 이어질 것으로 보아 경기 침체에 다소 영향을 줄 것이다. 그런데 부동산 전문가들의 시각은 조금 다르다. 부동산 거품으로 인한 경기 하락 우려가 있지만, 수요 공급에 따라 움직이는 부동산 시장 메커니즘상 경기 침체는 없을 것이라고 한다. 공급 부족이 지속하는 한 수요를 맞출 수 없기 때문에 비록 이자율이 올라가더라도 부동산 구입이 계속 이뤄질 것이라고 예상했다. 전문가들은 대체로 부동산 경기 정점은 2023 중반으로 보고 있다. 2023년에 경기 정점을 보고 있는 큰 이유는 너무 오른 부동산 가격 때문에 주택구매지수의 하락 때문이라고 한다. 그리고 이자율 상승이 부동산 구매를 더 어렵게 만들기 때문에 2023년 중반이 부동산 경기의 변곡점이 될 것이라 예상된다. 포스트 팬데믹 시대에 모든 경제 주체들이 경기 회복을 위해 안간힘을 쓰고 있다. 셀러와 바이어는 각각 부동산 매매 시점과 경기 추이를 전문가와 상담해서 결정하는 지혜가 필요한 때이다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 부동산 경기 부동산 경기 경기 침체 부동산 전문가들

2022-05-25

[부동산 가이드] 성수기 부동산 시장

부동산 자료 및 분석 회사인 코어 로직사의 3월 초 리포트에 따르면, 1월 말 전국 주택가격이 전월 대비 1.4% 인상되었다고 한다. 즉 비수기임에도 가격 조정이 있기는커녕 주택 가격이 계속 오른 것이다. 2021년 1월 대비 연간 19.1%가 올라다고 하니 부동산 가격이 전례없이 폭등한 것이 숫자로 증명된 셈이다. 이렇게 오른 부동산 가격은 2020년부터 밀레니얼 세대를 필두로 부동산 구매 열풍이 분데다가 턱없이 부족한 매물과 전례 없는 낮은 이자율이 빚어낸 상황이다. 2022년 성수기를 앞둔 지금 부동산 전문가들의 시장 전망을 나누고자 한다. 첫째, 매물 부족에 대한 지속 여부다. 지난 2년 동안 팬데믹으로 인해 모기지 지급 유예를 주택소유주들에게 해주었는데 이제 팬데믹이 풀려 다시 모기지를 갚아야 하므로 혹자는 차압사태가 일어날 것이라 예상을 한다. 즉 모기지를 갚지 못하는 주택소유주들이 주택 투매에 나서거나 차압되어 매물이 늘어나 공급 부족이 해소된다는 예측이다. 하지만 정답은 “아니다”이다. 즉 차압 증가는 일어나지 않고 매물 공급 부족은 상당 기간 지속될 것이다. 전국적으로 본다면 작년 1월에는 57만 여채가 매물로 나왔지만 올 1월에는 37만 6000채가 나왔다. 지역에 따라 다르지만 부족한 매물로 인해 매매 경쟁은 작년과 다름없이 복수 오퍼 일쑤이고 가격 상승폭은 다르지만 지속할 것이다. 둘째, 부동산 쇼잉앱 업체인 쇼잉 타임에 따르면 계절상 앞으로 주택 매물이 1~2월보다 높을 것이라고 한다. 하지만 문제는 주택을 구매하려는 바이어들이 매물 공급 숫자보다 더 높을 것이다. 특히 아직 주택 구입을 하지 못한 밀레니얼 세대들의 주택 구매 열풍이 올해에도 지속할 것이라고 한다. 다만 단기간 매우 높게 오른 주택 가격에다가 이자율도 작년 대비 약 1% 올랐기 때문에 주택 구매 시장에서의 성공이 전보다 더 어려워졌다고 한다. 이자율이 낮고 비교적 주택 가격이 낮았던 2020년에는 주택구매지수가 169로 높았지만 일 년 후인 2021년 2분기에는 152로 떨어졌다. 지금은 어떨까? 이자율이 오름에도 불구하고 주택가격이 더 올라 150 미만으로 떨어졌을 것이다. 그러나 역사적으로 128이 평균인 점을 고려해 보면 바이어들의 수입 대비 구매 여력은 있어 보인다. 셋째, 렌트 비용이 사상 최악으로 올랐기 때문에 바이어의 주택구매 열풍은 아직도 식지 않고 있다. 작년 한 해만 전국적으로 약 19%의 렌트비 상승이 있었다. 렌트 컨트롤이 있는 지역에는 렌트비를 올릴 수 없고 캘리포니아 전체에 걸쳐있는 TPA(Tenant Protection Act)로 인해 5%+CPI 이상 올릴 수 없지만, 렌트 컨트롤이 해당하지 않는 주택들의 렌트비는 천정부지로 오르고 있다. 이는 지속적으로 주택 가격 상승을 부추기는 역할을 할 것이다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장부동산 가이드 성수기 부동산 부동산 구매 부동산 전문가들 부동산 자료

2022-03-30

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